Here’s a comprehensive breakdown of PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (IDX: PANI) across multiple areas:
(Price snapshot from IDX: PANI.JK, latest intraday)
Majority (88.07%) is held by PT Multi Artha Pratama (MAP), part of Agung Sedayu Group and Salim Group; public ownership is around 11.93% reddit.com+13market.bisnis.com+13insight.kontan.co.id+13.
Within MAP, ownership is split between Susanto/Steven Kusumo (via CBS) and Sugianto “Aguan” Kusuma’s family (via CKAS)—each accounting for ~50%.
2024 full-year: Revenue surged ~133% to Rp 2.83 trillion; net profit soared ~131% to Rp 624 billion. Gross margin ~59.4%, net margin ~18.6% market.bisnis.comnyantrisaham.kabarbursa.com.
Mid-2024 (H1): Gross margin ~56% (Rp 752 billion on Rp 1.34 trillion revenues); operating profit ~43% (Rp 574 billion); net to owners ~21% of revenues rhbtradesmart.co.id.
Historical margin trends (2018–2023) show significant volatility but sharp upward jumps post-2022 following business transformation .
Assets: Increased by ~31% from Rp 33.7 trillion (end-2023) to Rp 44.1 trillion (Sept 2024).
Equity: Grew ~38% to Rp 26.2 trillion.
Liabilities: Rose ~22% to Rp 17.8 trillion.
Cash: Jumped from ~Rp 1 trillion to Rp 3.7 trillion, offering better liquidity coverage id.investing.com+1sahamology.id+1bareksa.com.
Overall, debt-to-equity remains moderate and cash cushions are strong—suggesting solid solvency.
As noted, gross margin (~59%) and net margin (~18–21%) are very attractive in 2024, driven by cost reductions and scaling effects. These margins are well above typical property-sector averages .
P/E ratio is extremely high: ~315× (Mar 2025) vs. IHSG average ~7.6× nyantrisaham.kabarbursa.com.
PBV ratio is also elevated (~10–15×) market.bisnis.com+1bareksa.com+1.
Implication: the stock is trading at a very steep premium, demanding sustained high growth to justify valuation.
Q3 & Q4 2024: Record profits—Q3 net profit ~Rp 487 billion (+91% YoY), boosting stock to all-time highs reddit.comrhbtradesmart.co.id.
Acquisitions: Series of rights issues and private placements (2021–2024) funded landbank acquisitions in PIK 2 (total landbank ~776 ha) reddit.com+6market.bisnis.com+6insight.kontan.co.id+6.
Coverage expansion: Mirae Asset initiated coverage in Jan 2025, highlighting disciplined capital use and strong balance sheet insight.kontan.co.id.
Management changes: Sugianto “Aguan” Kusuma appointed CEO in mid‑2023; shareholding remained under MAP, but market reacted with a price dip initially market.bisnis.com+1market.bisnis.com+1.
From Reddit (r/finansial, r/indonesia):
“PANI proyeksi minimum, mereka pasti mau masuk ke MSCI… .”
— suggests speculation around MSCI inclusion and intentional price pumps reddit.com+15reddit.com+15reddit.com+15reddit.com
“…saham ini naiknya diluar perkiraan sih… kemungkinan bakal di keep sendiri oleh mereka.”
— some perceive the rise as controlled by insiders; low free float is a concern reddit.com
“Fundamentally, no. Liat aja PER nya. Speculatively, terserah yg punya uang.”
— a caution that valuation is extreme, making it more speculative reddit.com
“TP PANI di 18100 (avg 5400an)… CL terbesar… waktu keluar kabar pagar laut…”
— anecdotal profit-taking & cut-loss by retail investors around JPY‑style news shocks reddit.com
| Aspect | Strengths | Risks |
|---|---|---|
| Ownership | Backed by strong conglomerates; consistent insider backing | Low public float (~12%) may lead to volatility / insider control |
| Margin Earnings | Exceptionally high margins (~60% gross, ~20% net) | Sustainability hinges on continued execution & cost discipline |
| Solvency | Growing assets & equity; ample cash reserves | Landbank-focused model could face pressure if pre-sales slow down |
| Valuation | Market pricing incorporates growth; suggests high confidence | P/E ~300×+, PBV ~10–15× – valuation risk if growth falters |
| News/Rumors | Positive narrative: MSCI hopes, aggressive expansion | Market volatility on rumors (e.g., “pagar laut”), speculative flows |
PANI exhibits strong growth, impressive margins, and strategic landbank accumulation, backed by solid corporate balance and high insider backing. However, it trades at extremely rich valuation levels, with substantial reliance on continued operational momentum.
Bullish Case: If land monetization in PIK 2 continues and margins remain high, the stock may justify its premium and potentially gain inclusion in MSCI indices—supporting further upside.
Bearish Case: Any slowdown in sales, execution delays, or macro risk (high interest rates, construction slowdown) could trigger a valuation correction. With low free float, retail-driven swings and insider-driven volatility are possible.
If you're a growth-oriented investor comfortable with high valuation and insider-driven story, PANI could be appealing—but allocate cautiously given speculative risk. For more conservative investors, the valuation risks may outweigh the growth story.
Would you like deeper insights into financial ratios, comparisons with peer property stocks (e.g., SMRA, BSDE), or breakdown of recent analyst coverage (Mirae, others)? Just let me know!
Berikut terjemahan lengkap analisis saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (IDX: PANI) ke dalam Bahasa Indonesia:
(Harga terkini dari IDX: PANI.JK, intraday terbaru)
Mayoritas saham (88,07%) dimiliki oleh PT Multi Artha Pratama (MAP), yang merupakan bagian dari Agung Sedayu Group dan Grup Salim; kepemilikan publik hanya sekitar 11,93%.
Di dalam MAP, kepemilikan terbagi hampir merata antara Susanto/Steven Kusumo (via CBS) dan keluarga Sugianto “Aguan” Kusuma (via CKAS)—masing-masing sekitar 50%.
Tahun 2024 (FY): Pendapatan naik ~133% menjadi Rp 2,83 triliun; laba bersih melonjak ~131% menjadi Rp 624 miliar. Margin kotor ~59,4%, margin bersih ~18,6%.
Paruh Pertama 2024 (H1): Margin kotor ~56% (Rp 752 miliar dari pendapatan Rp 1,34 triliun); laba operasional ~43% (Rp 574 miliar); laba bersih ke pemilik ~21%.
Tren margin (2018–2023) menunjukkan volatilitas tinggi namun lonjakan tajam sejak 2022 setelah transformasi bisnis.
Aset: Naik ~31% dari Rp 33,7 triliun (akhir 2023) menjadi Rp 44,1 triliun (Sept 2024).
Ekuitas: Naik ~38% menjadi Rp 26,2 triliun.
Liabilitas: Naik ~22% menjadi Rp 17,8 triliun.
Kas: Melonjak dari ~Rp 1 triliun ke Rp 3,7 triliun, menunjukkan likuiditas yang sangat baik.
Rasio utang terhadap ekuitas masih moderat dan posisi kas sangat kuat — menandakan solvabilitas yang sehat.
Margin kotor (~59%) dan margin bersih (~18–21%) sangat menarik di tahun 2024, didorong oleh efisiensi biaya dan skala ekonomi. Margin ini jauh di atas rata-rata sektor properti di Indonesia.
Rasio P/E sangat tinggi: ~315× (Maret 2025) dibandingkan rata-rata IHSG sekitar ~7,6×.
PBV (Price-to-Book Value) juga sangat tinggi (~10–15×).
Implikasi: Saham ini diperdagangkan dengan premi sangat tinggi, sehingga butuh pertumbuhan berkelanjutan untuk membenarkan valuasinya.
Q3 & Q4 2024: Laba bersih mencetak rekor—Q3 laba bersih ~Rp 487 miliar (+91% YoY), mengangkat harga saham ke rekor tertinggi.
Akuisisi: Serangkaian rights issue & private placement (2021–2024) digunakan untuk mengakuisisi landbank di kawasan PIK 2 (total ~776 hektare).
Cakupan Analis: Mirae Asset mulai memberikan liputan pada Januari 2025, menyoroti penggunaan modal yang disiplin dan neraca yang kuat.
Perubahan Manajemen: Sugianto “Aguan” Kusuma ditunjuk sebagai CEO pada pertengahan 2023; pasar awalnya bereaksi negatif tapi kepemilikan tetap di MAP.
Dari komunitas Reddit (r/finansial, r/indonesia):
“PANI proyeksi minimum, mereka pasti mau masuk ke MSCI…”
— ada spekulasi bahwa harga sengaja dinaikkan demi masuk ke indeks MSCI.
“…saham ini naiknya di luar perkiraan… kemungkinan bakal di keep sendiri oleh mereka.”
— beberapa menganggap saham ini dikendalikan oleh pihak dalam; free float rendah jadi kekhawatiran.
“Fundamentally, no. Liat aja PER-nya. Speculatively, terserah yg punya uang.”
— peringatan bahwa valuasi terlalu mahal, jadi cenderung spekulatif.
“TP PANI di 18100 (avg 5400an)… CL terbesar… waktu keluar kabar pagar laut…”
— kisah investor retail yang mengambil profit atau cut loss saat terjadi rumor besar.
| Aspek | Kekuatan | Risiko |
|---|---|---|
| Kepemilikan | Didukung konglomerat kuat; dukungan pemilik konsisten | Free float rendah (~12%) → potensi volatilitas/kemungkinan kontrol dalam |
| Margin | Margin sangat tinggi (~60% kotor, ~20% bersih) | Ketahanan tergantung eksekusi & efisiensi biaya berkelanjutan |
| Solvabilitas | Aset & ekuitas tumbuh pesat; cadangan kas kuat | Model berbasis landbank bisa tertekan jika penjualan melambat |
| Valuasi | Pasar menghargai pertumbuhan tinggi | PER ~300×, PBV ~10–15× → valuasi sangat mahal |
| Berita/Rumor | Narasi positif: ekspansi agresif, harapan MSCI | Volatilitas karena rumor (contoh: “pagar laut”), potensi spekulatif |
PANI menunjukkan pertumbuhan cepat, margin mengesankan, dan akumulasi landbank strategis, didukung oleh neraca keuangan yang solid serta kepemilikan internal yang kuat. Namun, saham ini diperdagangkan pada valuasi yang sangat mahal, dan keberlanjutan kinerja akan sangat menentukan arah harga ke depan.
Skenario Optimis (Bullish): Jika monetisasi lahan di PIK 2 lancar dan margin tetap tinggi, valuasi mahal bisa dibenarkan dan potensi masuk indeks MSCI jadi katalis positif.
Skenario Pesimis (Bearish): Jika ada perlambatan penjualan, keterlambatan proyek, atau risiko makro (seperti suku bunga tinggi), harga saham bisa terkoreksi tajam. Kepemilikan publik rendah juga memperbesar risiko pergerakan liar.
Bagi investor dengan orientasi growth dan toleransi tinggi terhadap risiko valuasi dan kontrol internal, PANI bisa menarik. Namun, bagi investor yang lebih konservatif, risiko valuasi dan ketergantungan pada ekspansi lahan bisa jadi terlalu besar.
Ingin saya bandingkan PANI dengan saham properti lain (seperti SMRA, BSDE) atau bahas prospek jangka panjangnya lebih dalam?